不動産の取引について、2021年7月1日から、重要な法規制が多く変動した。販売する前の段階での「預售屋（青田売り）売買契約予備審査」から、消費者が注文した後「販売保留を約束してはならず」そして「予約注文書（俗に赤い紙という）の譲渡禁止」、契約した後の「実勢価格登録」制度、再譲渡の「房地合一制度の改正」まで、建設会社と不動産販売代行業者、消費者は不動産を取引するとき、これらの新規制定をよく知らなければ、お互いの権益を守ることができない。
販売前の「預售屋（青田売り）売買契約予備審査」
預售屋(着工しておらず、新築かつ未完成の不動産物件)を販売する前の準備段階において、建設会社は書面をもって、預售屋の敷地、建設案名、販売する場所、期間、戸数及び預售屋の売買定型化契約をその敷地が存在している地方自治体の所轄官庁へ申告し、審査してもらうこと。仮に規定に従い申告しなかった場合、所轄官庁はNT$3万元以上15万元以下の過料を処し、期限内に改善するよう命令することができる。期限内に改善しない場合、所轄官庁は連続してその都度処罰することができる。
もっと重要な点は、預售屋の売買関連契約は、内政部が公告した〈預售屋売買定型化契約記載すべき及び記載してはならない事項〉の規定に従わなければならないことである。使用された預售屋の売買契約が〈預售屋売買定型化契約記載すべき及び記載してはならない事項〉の規定を違反した場合、所轄官庁は戸数ごとにNT$6万元以上30万元以下の過料を処することができる。
消費者注文後「販売保留を約束してはならず」と「予約注文書の譲渡禁止」
赤い紙というのは、「不動産売買予約注文書（売買契約を締結する前の予約注文を証明する文書）」のことである。今までの不動産取引の慣例として、買い手は売買契約を締結する前に、特定した家屋を購入するため、販売代行業者へ予約金を支払い、販売代行業者が代わりに「不動産売買予約注文書」に記載している売買金額で販売することを同意するかを建設会社に確認する。そのため、通常「不動産売買予約注文書」には、建設会社は売出や売買契約を締結する権利を保留すると記載している。また、不動産の取引が活発になれれば、予約金を支払い赤い紙を入手する方式で建設案に投資する消費者がある。そしてその建設案の取引が活発になり、価格が上がれば、赤い紙を譲渡し、値ざや稼ぎによって利益を得る。
今年7月1日から、預售屋を販売、又は不動産仲買業者に委託し販売を代行する場合、消費者から予約金若しくは似たような名目の金員を受け取って発行する書面の証明書には、「建設会社は売出や売買契約を締結する権利を保留する」又はその他の消費者に不利益な事項を約束してはならない。消費者も当該書面の証明書の権利を第三者に転売・譲渡してはならない。このようにして、建設会社の任意の値上げ、若しくは投機筋の思惑買いを防止し、消費者の権益を保障する。
契約してからの「実勢価格登録」
建設会社は、消費者と売買契約を締結してから30日以内に、所轄官庁に登録情報を申告しなければならない。不動産仲買業者に委託し、青田売りの不動産を売り出した場合、不動産販売代行業者は、売買契約を締結してから30日以内に、家屋番号から階数、土地番号までの完全な情報を所轄官庁に申告しなければならない。これにより、家屋の実際の取引価格を隠し、その後の取引価格を上げることを防止する。
また、内政部は2021年6月10日に台内地字第11002630481号通達をもって公告し、不動産販売代行業者に特別に注意していただきたい点はある。不動産売買代行業者が2021年6月30日までに預售屋を成功に販売した案件は、まだ契約情報を申告・登録しておらず、預售屋販売代行契約は2021年7月1日に期限満了、中止して30日未満、若しくはまだ満了・中止していない場合、それぞれ申告・登録の猶予期間を与える。猶予期間が満了しても申告・登録していない、若しくは申告・登録の不実な場合、〈不動産仲買業管理条例〉第29条規定に従って処する。
不動産再譲渡の「房地合一制度の改正」
不動産の短期的な思惑買い・売りを防止し、住生活の公平の維持、投機筋の短期的不動産取引や値ざや稼ぎを抑えるため、そして個人が営利事業を設立し短期的保有する不動産を売買し、低税率を適用すること、又は会社が株式移転により実際に不動産を取引し、納税すべきな財産取引所得を免税の証券取引所得に変換すること、又は自ら公告価値より高い移転価値を申告する方式によって土地値上げ総額を水増しして所得税を減免すること等を防止するため、立法院は今年4月に所得税法の一部改正を可決した。これは即ち房地合一制度の改正であり、今年7月1日から施行する。新規房地合一制度のポイントは、「高税率を適用する個人の短期的不動産取引の保有期間を、1年から2年に延長する」、「営利事業は個人と同じく、保有期間に比例して段階税率で課税する」、「預售屋とその敷地を取り入れ、一定な条件を合致した株式や出資額は、不動産取引とみなす」などが挙げられる。2016年以降取得した不動産や預售屋、特定株式取引にすべて適用できる。
建設会社と販売代行業者、消費者にとって、前に述べた不動産取引に関する法令は、重要な課題である。今後不動産取引をするとき、更なる慎重な姿勢をとるべきであり、必要な時には、弁護士や会計士等の専門家に協力していただき、自分の権益を保障するとよい。
この文章は「名家評論コラム」に掲載。https://view.ctee.com.tw/legal/30901.html
