簽訂不動產租賃契約時，若有約定租期，依民法第450條第1項規定，在租期屆滿時，租賃關係消滅。因此，若承租人有意願續租，雙方可於重新簽訂租賃契約重新約定租金等條件。但若租期屆滿後，承租人仍繼續使用租賃物，出租人沒有立即表示反對時，依民法第451條規定，就會視為以不定期限繼續原先的租賃契約。

在轉為不定期限租賃契約後，租金等條件即會依據原先租賃契約約定的內容繼續，但隨著房地產市場變化，時間一久原先約定的租金可能產生不合理的狀況，為解決此問題，民法第442條規定，因不動產價值之昇降，出租人或承租人得聲請法院增減其租金。此外，民法第227-2條第1項為債權契約共通之情事變更原則，租賃契約當事人亦可依據此規定，訴請法院調整租金。

民法第227-2條第1項規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」此規定應如何適用於不定期不動產租賃契約？最高法院109年度台上字第1405號民事判決之見解如下：

1. 原契約約定租金以基地申報地價之固定比率計算，申報地價若有變動，依據原契約租金即會隨之增減，因此需在契約成立後發生締約時未能預料之情事變更，租金依據原契約之計算方式顯失公平時，法院才能依據民法第227條之2第1項規定調整租金。

2. 法院調整租金時，應斟酌當事人原約定之租金，契約成立後之基地周邊環境、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等一切情形決定，不能以租金市價多寡為唯一酌定標準。

此案件中，雙方存在租賃關係多年，99年3月31日所簽的租約期間屆滿後，雙方即未再續約，故自99年4月1日起即成立不定期限之租賃關係，最高法院認為應考量出租人當時即已知悉並可預期以原契約約定的計算方式，將使租金低於市價，但評估考量後仍同意出租，為當事人的契約自由，且承租人並未變更使用該土地的方法，是否還有情事變更原則的適用？此外，即使出租人得請求調整租金，應以「原契約合意之租金」與「締約當時租金市價」的差距為考量基礎，核算起訴時應調整的租金數額，原審法院直接依起訴時的租金市價調整租金，亦需重新審酌並說明理由。

由此判決可知，不動產租賃契約若轉為不定期契約，欲適用民法情事變更原則請求法院增減租金，最高法院認為仍有相關條件的限制，建議出租人留意租賃契約的期限，不要貿然使租賃契約轉為不定期契約，以免調整租金的權利受到限制。

‍