為杜防不動產淪為炒作工具並健全住宅市場，新修正《平均地權條例》對應「私法人買受住宅許可制」、「檢舉獎金辦法」及「限制換約轉售行為」之三項子法均於今年7月1日實施，此對不動產交易市場之衝擊不容小覷。

為管制私法人買受住宅房屋，並避免住宅不動產淪為私法人投資炒作之標的，新修正《平均地權條例》第79條之1明文規定私法人買受供住宅使用之房屋應事前經主管機關許可，且取得後五年內不得移轉或預告登記；又考量部分私法人因執行業務性質需要，於其對應之子法《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》（下稱「私法人購屋許可辦法」）第3條明訂六種私法人買受住宅可免經許可之例外情形，包含宿舍、供居住使用之經營出租、衛福機構場所、都市更新（下稱「都更」）及危老改建，及其他經中央主管機關公告者，以期合理調節住宅市場及居住權益。

《私法人購屋許可辦法》第6條則對於私法人為合建、實施或參與都更、都市危險及老舊建築物重建（下稱「危老重建」）買受建築物免經許可者，訂定認定基準：除考量私法人買受之住宅應符合30年以上屋齡、危險情事或耐震性等條件外，於私法人實施或參與都更案之情況，更認為須於都更流程應進展至公開展覽階段，且私法人有持續整合而有取得房屋之必要時，該私法人方符合免經許可之房屋登記申請資格。

然實務上，都更流程需先經過原有住戶整合、向主管機關申請報核後，始得進入公開展覽階段，因此，於公開展覽階段通常已有8、9成以上之原有住戶同意，屬都更整合之末段，鮮少實施者會於此階段才開始進行購買整合，是此修法對於建商進行都更計畫整合，似無助益。甚且，若按現行法操作，則建商為及早取得免經取可之資格，極可能於進行都更、危老重建案之初即提送審查，若此，此不僅增加行政程序，更可能於審核過程中走漏風聲，引發釘子戶或有心人士覬覦，增加都更整合之困難及障礙，與政府推動都更、危老重建之政策目的相悖。

其次，「私法人購屋採許可制」之目的係為杜防私法人以不動產為投資標的進行投機炒作之行為，因此，新修正《平均地權條例》上路後，各方投資客、房屋仲介及代銷業者即受到限制換約轉售、重罰炒作行為、解約申報登錄等之限制，且央行亦已於今年6月16日宣布第二戶貸款成數不得超過7成，似得預期不動產市場已非得如以往般快速進出。惟宜注意，雖得藉由嚴格執行追查購屋資金來源、房地合一稅及豪宅稅等進行管制，以期有效遏止私法人投機炒作之行為，然亦宜注意勿避免過度干預私法人購屋之行為，以免造成都更、危老重建受池魚之殃。

本文發表于工商時報_名家評論專欄：https://view.ctee.com.tw/tax/50978.html

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