在紐約有許多台灣人和海外華人擁有的住宅租賃物業，因此，本所認為應將最近由紐約州議會所通過的租金穩定法之變更告知台灣和海外華人的地主。

紐約州州長Andrew Cuomo於2019年6月14日簽署了紐約州參議院法案S6458和《2019年住房穩定和承租人保護法》（HSTPA），此一套有關租金之法案，業於2019年10月施行，此代表了對數十年來在管理紐約市地主與承租人關係法律的巨大變革。

以下為一些重大改變，這些變化會立即對出租人住宅租賃建築物出租人營運活動產生影響：

1. 在承租人搬離房屋後的14日內，出租人應將押金的任何剩餘部分退還給承租人。

2. 關於租金請求，所載明應付給出租人費用之初步費用請求，依現行法律出租人需要在14日前通知承租人，而非先前之3日前通知。

3. 如果續約租金將增加5%以上，則需要向承租人提供120日的書面通知。

4. 關於驅逐承租人事項，通知驅逐日期的《執行命令通知》須在14日前向承租人發出通知承租人(原本是6日前)。另外還增加了法院得撤消驅逐命令並使承租人恢復居住之自由裁量權。

5. 出租人執行承租人背景和信用檢查之費用不得超過 $20美金。

6. 針對逾期罰款 (滯納金) 作出限制，其上限為月租金的5％或最高為$ 50，以較低者為準。

7. 禁止包括房產物業管理公司在內之出租人利用法院記錄或過去或未決的承租人租賃訴訟作為拒絕向申請人出租或提供租賃之依據；意即，產物業管理公司在申請流程上，可能不適宜包含請求承租人紀錄或或要求其提供前出租人之證明函。

觀諸上述變革可，HSTPA在各個層面上改變了紐約州房產物業管理辦法，例如從房租押金至驅逐程序中之通知。但目前該法案正受到攻擊，被總數持有超過100萬套公寓的房產集團及出租人們聯合提出訴訟以欲推翻該法案。

儘管HSTPA目前受到攻擊，但出租物業的業主仍應立即調整其經營行為以遵循目前法律條文，包括從承租人處獲取其聯繫信息，例如電子郵件地址，遷移後的轉發地址以及在一套管理系統能正確的在14日內發送通知和保證金。

如果您目前居住在台灣但在紐約擁有租賃物業，請聯繫寰瀛法律事務所，我們很樂意幫助您持續遵循《2019年住房穩定和承租人保護法》。

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